オリンピックで良かれ悪しかれ
話題も持ち切りの昨今であるけれど
フロリダでおきたマンション崩落事故から
ちょうど一か月が経過した。
結局97人もの命が犠牲になったようだ。
この事件、決して他人事ではない。
何故ならば多くの若者が間違った
住まい選びをしているから。
1．今一度、物件情報を確認しよう
結論はコレ。
自分が住んでいる物件情報について
とりわけ共用部分について
無関心な若者が非常に多い。
賃貸の場合やや無理もないが、
自分が住んでいるマンションの築年を
知っているだろうか。
もし築20年として、
竣工後に大規模修繕をしたかどうかを
確認しているだろうか。
給排水管清掃がどれほどの頻度で実施
されているかもそうだ。
いやもっとたくさん指摘することがある。
自分の部屋の広さ、階数、家賃、風通し、
日照の方角…。
要するに、専有部分の条件だけで
住むところを選んでいないか。
無論、専有部分の情報がいちばん大事だ。
しかし、共用部分については無関心だとすると
これはこれで非常に危険である。
諸君が住む専有部分は、共用部分の中に
あるということを忘れてはいけない。
2．あなたのマンション、大丈夫？
私が先日、
ふとしたことで知った不動産管理会社Ａ社、
いや驚いてしまった。
Ａ社は都内を中心に70物件ほどのマンションを
管理しているのだが、
二人いる経営陣は揃って不動産未経験者。
資格もない。知識もない。客と接しない。
金の管理と自分たちの社内評判にのみ
執心している有様。
私が最も不審に思ったのが、
このＡ社には技術系の社員がいないこと。
普通の管理会社には事務や営業以外に
建物の不具合をチェックしたり、
簡単な修理・見積もりができる
技術系の社員が必ずいるものだ。
修繕工事は他社にさせるにしても、
自社に技術屋がいなければ
工事金額の妥当性がわからない。
だからひたすら値段を下げさせる。
当然、いい加減な工事になる。
実際にこのＡ社が管理している物件に
行ってみると・・・。
予想通り。
外壁の傷みがくっきり。
マンション等はコンクリートの躯体に
タイルを無数の貼るのだが、
経年劣化でタイルが躯体から浮いてくる。
それを放置すると、外壁が崩落し、
歩行者を死傷させる事故に発展する。
こういう不具合はどのマンションでも
必ず発生する。
なので12～15年、長くても20年に1度は
大規模修繕工事を行うのだ。
この工事で外壁はもとより、
各種の設備を補修・交換する。
しかしこのＡ社が管理する物件、
その多くが築40年にもなるというのに、
一度も大規模修繕をしていない物件が
ほとんどだというのだ。
3．賃貸専用マンションが危ない
分譲マンションの場合だと、
専有部分は区分所有者が所有し、
共用部分は区分所有者が全員で共有する。
従って廊下もエントランスも屋上も、
エレベーター、駐車場もすべて自分たちの
所有物である。
従ってマンション全体の資産価値を
低くさせないように注意が働く。
なので15年に一度は
大規模修繕をしようとする。
しかし賃貸専用のマンションは
事情がかなり異なる。
例えば1フロアーに5部屋の10階建て
マンションが出来たとする。
竣工に合わせてデベロッパーが売る。
この場合、所有者が最大50人になる。
この所有者たちからすると
毎月の管理費は安くないと困る。
マンションも年数が経過すれば
管理費用はどうしても上がってしまうが、
こういうマンションの所有者は
管理費値上げを絶対に認めない。
もちろん管理会社も自分たちの利潤を
削ることはできない。
その結果、管理の質が下がる。
竣工後30年経過しても、
一度も大規模修繕をしない物件が
当然増えることになる。
上記のＡ社がその典型という訳だ。
4．管理トラブルが今後、多発する？
ワンルームマンションなるものが
作られるようになったのが1980年代。
上京したばかりの私にとって
冷暖房にクローリング、バストイレ完備の
ワンルームは憧れの的だった。
しかしあれからもう30年以上経過した。
初期のワンルームは相当に劣化している。
30年間、上記のような無管理状態が
続いてしまったのだとすると、
今後、トラブルが多発するだろう。
今回のフロリダの倒壊物件も、
2018年段階で倒壊の可能性が報告されて
いたらしいというから、
明らかな人災ということになる。
だから冒頭、このニュースが
他人事ではないと申し上げた。
5．あなたのマンション、ここをチェックせよ
不動産管理のプロとして長く働くと、
マンションの遠景を見て、
エントランスに入っただけで、
ある程度管理状態が把握できる。
以下、チェック事項を列挙する。
＜外見編＞
・ベランダが物置状態の部屋が多い
・ベランダに植栽（植木や盆栽）が多い
・BSアンテナが多い
・外壁タイルが浮いている
・外壁タイルにひび割れや変色（白華現象）が多い
・給水設備やベランダの鉄部が錆だらけ
・屋上に給水タンクがある
＜共用部分＞
・駐車場に空きが多い
・駐輪場に廃棄自転車が多い
・植栽が枯れている
・ポスト付近がチラシ等で溢れている
・粗大ごみが放置されている
・ゴミ置き場の悪臭が酷い
・清掃がされていない
・廊下が物置状態
・共用部分の蛍光灯が多く切れている
＜その他＞
・共用部分の定期清掃が1年に1回以下
・インターホンが壊れている
・管理会社からの警告文書が多数掲示されている
・管理組合員に多額の滞納者がいる
他にも注意すべき点はあるが
上記の事項の1/3に該当していたら、
相当な劣悪マンションだと思う。
早めの転居を検討すべきだろう。
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