このブログを読んで下さっている若者の
中にも既にマンションを購入した人も
いるのではないだろうか。
30年とか長いローンを組んで買ったのに、
更に毎月1万や2万円もの管理費の支払いが
必要な必要なことに疑問な人もいるはずだ。
これが少し負担が軽くなるかもしれない。
1．そもそも管理費って何？
不動産業界にいて驚くのが
マンションの管理費の何たるかを知らない
（いや知ろうとしない）人が本当に多い。
管理費は大きく分けて
Ａ：（一般）管理費
Ｂ：修繕積立金
に分けられる。
Ａの管理費は共用部分の利用、維持管理等
にかかる費用である。
＜(一般）管理費の例＞
・管理員の費用（給料）
・清掃の費用
・廊下等の照明電気代
・エレベーター保守（これが高額）
・植栽管理
・火災保険代
・管理組合運営費
・管理会社への支払い
等々、ほかにもたくさんある。
もうひとつの修繕積立金は、
文字通り、将来の大規模修繕に備えた
積立金である。
マンションにもよるのだが、
ＡとＢの比率はほぼ１：１程度か。
東京圏では50戸程度のマンションだと、
約16,000円程度が多いようだ。
もちろん年々高くなっている。
2．では修繕積立金って何？
マンションは竣工後、人が住むことで
当然徐々に劣化する。
故障個所も増えるし、外壁も汚れる。
ドアのヒンジも歪むだろうし、
漏水も発生することだろう。
よってマンションは12年～15年に一度、
大規模な修繕を行うことが一般的。
これをしないとマンションの資産価値が
目減りし、売却時に売り叩かれることも
十分ありえる。
この大規模修繕に多額の費用が掛かるのだ。
50戸程度のマンションでも数千万円程度
かかっても不思議ではない。
一度にそんな大金を用意するのは無理なので、
毎月、少しずつ積み立てるのだ。
つまりこれが修繕積立金。
多くのマンションでは管理費と修繕積立金
を一括に口座引き落としすることが多いので、
区分所有者はあまり意識しないかもしれない。
3．大規模修繕の頻度
↑に書いたように大規模修繕の頻度は
12年から15年が一般的だ。
マンションの建て替えが60年だとすると、
12年の場合は5回、
15年の場合は4回となる。
1回につき多額の費用がかかるのだから
もちろん4回で済めば良いのだが、
施工不良があったり、台風地震で被害が
あったりすると4回では済まない。
仮に大規模修繕が4回、あるいは3回で
済めば、修繕積立金が安くなるので
区分所有者としては嬉しい限りだ。
そこで最初のリンク記事になるが、
東急コミュニティと野村不動産パートナーが
上記のサービスを始めたようなのだ。
記事によると大規模修繕が、
最大で18年サイクルで済むという。
これを導入することで、
1回でも大規模修繕が減れば、
大きく修繕積立金を減らすことができる。
若者諸君の中にもしも管理組合の役員が
いたら、これを理事会総会に提案すると
良いのではないか。
4．私は生涯賃貸派だ
そうはいっても、築30年以上のマンションが
これを導入してもどれほど意味があるか、
それは不明だ。
しかも効果の程は18年経ってみないと
判らないのだから。
よく廊下や階段の電灯をLED化すれば、
電気代が下がるということで、
高額の費用をかけて工事するマンションが
あるが、私が担当した物件では、
8年は持つと言われたLEDが2年で壊れて、
高い修理代を支払ったケースが散見される。
いや・・・
つくづく、不動産を買うというのは
高いリスクが伴うものだ。
私は成り行きで50歳を超える今まで
ずっと賃貸派なのだが、
資産が残らないという購入派の意見を
御もっともと思いながらも、
人口減少の日本の現状や、
リモートワークの進展を考えると、
賃貸派で正解だったような気がする。
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